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出租房屋报税小秘密

2017-7-1 12:55| 发布者: admin| 查看: 171| 评论: 0|原作者: Carol 马云|来自: 多伦多房东群



■  利息

贷款利息通常是房东最大的抵扣项目,没有之一。对于擅长利用杠杆的投资者很少有全款付清的情形发生。


除了常见的贷款利息,其他形式的借款比如Line of credit 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于出租房的,利息同样可以抵扣。


■ 保险

房东购买的房屋保险 例如房东保险 (Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的,那只能抵减当年这部分的保费,剩余的第二年再抵。


■ 广告费

房东在宣传出租房时在各大媒体网站报刊杂志电线杆上登出的招租广告产生的费用可抵。


■ 物业管理费

请物业管理公司或地产经纪打理出租房代招租客的托管费可以抵。家大业大的房东有请全职工人管理自己的房子(们)的,付给工人的工资、CPP、EI、保险类的费用都可以抵。房东亲历亲为自己动手管的,不能抵。


■ 办公用品

签文件(Lease)时用到的 Office Supply 包括钢笔啊,铅笔啊,打印纸啊,订书钉啊,以及邮票都可以用来抵税。


■ 地税

注意地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税). 地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的,只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分,不能报税时抵减房租。


■ 房屋维修

雇人修房子换炉头,马桶等这类的费用(人工+材料)可以抵。但是,如房东自己动手,只可抵材料费,房东的人工不算。


■ 专业人士费用

这个可以包括请律师撰写租约或者追讨房租的律师费,以及请会计师记账报出租房税务的费用。

注意:为买卖投资房而产生的律师费是不能抵减房租的,要等到卖房计算增值的时候才用得上。


■ 水电气费

如果租房合同上注明水电气cable这些费用由房东支付的,可以抵。


■ 车辆费/路费

通常,房东的“Travel”是不能抵扣的。CRA 看到房东产生Travel Expense 会引发心理和生理上的各种不适。 所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则,很少有房东去申报这个费用。但是只要满足下面两种情况中的一种,车辆费也是可以抵扣的哦。详情请看下表:

一套出租房

两套以上出租房

出租房和房东自家必须在同一地区,分别在两个城市的不行,并且房东要亲自做出租房的维护,路是为了运载工具材料的。

除了可以抵扣左面提到的这些,还可以加上房东为收租产生的车费以及房东为了去监工而产生的车费(出租房和房东自家可以不在同一城市)。

注意:

如果只有一套出租房,为收租而产生的车费,房东本人的时间和人工不 能抵。

金额要合理,保守。

必须有automobilelog, 记录下每次出行的日期,目的和里数。


 房屋
折旧

税务意义上的折旧Capital Cost Allowance, 简称CCA,是大家经常吵来吵去的话题。

争论的焦点就在于到底应不应该提取折旧?

会计界分成两派,折旧派和不折旧派,各有各的道理。 折旧没有错,就看你怎么想这个事儿了。


出租房内的家具大家电这类的都是可以折旧的。每个项目折旧率不同,详细的折旧法则可以去 CRA网站查询

咱们今天只讲房屋本身的折旧(building- 4%),下面咱们用一个小案例来说这件事儿。

爱丽丝有一出租房60万买入。

每年报税会计师靠提取折旧来降低出租收入。出租10年后房子卖了100万,此时有增值40万。

其实每年的折旧是这样的计算的:

第1年

600,000*4%*1/2

=$12,000

第2年

(600,000-12,000)*4% = $23,520

第3年

(600,000-12,000-23,520)*4%= $22,579

注:为什么有个1/2呢?头一年折旧只能提取一半,这个叫作half year rule


但是需要说明的是:

折旧可以选取0到每年可折旧的最高值之间的任何一个数字,并且折旧不能制造亏损(rental loss),只能把net rent降到0。


为了简单起见,假设爱丽丝每年平均取折旧1万,连续提取10年,共计10万。此时,房屋账面上还剩60-10= 50万(Undepreciated Capital Cost , 简称UCC)。

提取折旧的唯一目的就是使房租收入尽量降低,争取为零,少交或者不交税这大家想要的结果。


折旧对高收入人群的影响】

爱丽丝年薪9万,边界税率38%。如果不提取折旧,这10年要为出租房多付出10W*38%= 38000的税。换句话说,折旧为她省下38000的税!


【提取折旧的后果】

10年后房子有增值40万但CCA Recapture 10万(什么是recapture呢? -- 过去出租期间所提取过的房屋折旧要全部退回按照生意收入的算法加到卖房收益上, 也叫CCA clawback)。


最终,爱丽丝有20万的taxable capital gains加上recapture的10万都算入当年收入。这相当于在她现有9万收入的基础上加30万再计税。这个收入水平marginaltax rate为53%,意味着提取10万的折旧让爱丽丝在10年后交了10*53%= 53000的税。

十年间靠提取折旧省了3万8,卖房时却多交了5.3万的税。


【小结】

高收入人群提取折旧的唯一作用是延税( taxdeferral) 10年期间每年的确能了那么一点,但在出售房子那一年,全部付回去了不说,还多付了15000。


折旧对低收入人群的影响】

爱丽丝年薪4万,边界税率20%,房屋折旧可以为她在10年间省税 10万 *20% = 20000。


【提取折旧的后果】

同样,卖房时她的边界税率达到53% 4+20+10=34万的应税收入)。那么CCArecapture 同样使她交10*53% = 53000的税。


【小结

对于低收入人群,提取折旧在过去10年为爱丽丝省下20000的税,但卖房那年她为此交53000的税。


还是那句老话,出来混总是要还的。提取房屋折旧,平时每年可以帮助省税,但卖房那年不但全部交回去了,而且交得更多。原因就在于卖房的巨大的增值已经足够使爱丽丝站在最高的税阶上,再加上CCA无情的clawback - 100% taxable,导致爱丽丝在最高税阶上为此交税。


【注:】为了便于理解上面例子里好多需要考虑的因素都自动忽略了。比如个人收入的逐年变化,房市走向,卖房是涨是跌,全球气候等等都没提。具体情况还要具体分析,请个会计师仔细规划。


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