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写在安省《民用出租法》新规实施的第二天

2017-9-2 21:21| 发布者: admin| 查看: 129| 评论: 0|原作者: 于氏法律

再谈新政的实施:写在安省《民用出租法》新规实施的第二天


2017420日,安省政府修改了《民用出租法》(Residential Tenancies Act, 2006),这是这部法律十年间的第一次大幅度修改。修改涉及内容广泛,但是对普通房东来说,有两点特别值得关注。第一点比较简单直白,本文只给出内容,略去评点,对第二点将做些简要的讨论。

 

第一点是,新法取消了以前对1991年后建筑的房屋不受租金涨幅的这一规定。


也就是说,安省民用物业租金涨幅从此一视同仁,无论新旧,无论形态,均按省府每年的涨幅增加租金。

 

6 (1) Paragraphs 6, 7 and 8 of subsection 30 (1) andsections 51, 52, 54, 55, 56, 104, 111 to 115, 117, 119 to 134, 136, 140 and 149to 167 do not apply with respect to,

 

Note: On September 1, 2017, the day named by proclamation ofthe Lieutenant Governor, subsection 6 (1) of the Act is amended by striking out“sections 51, 52” in the portion before clause (a) and substituting “sections48.1, 51, 52”. (See: 2017, c. 13, s. 3 (1))

 

……

 

(2) Repealed: 2017, c. 13, s. 3 (2).

 

Section Amendments with date in force (d/m/y)

 

……

 

2017, c. 13, s. 3 (1) - 01/09/2017; 2017, c. 13, s. 3 (2) -30/05/2017

 

 

如下是2017年和2018年的涨幅与涨租的规则。



 

第二点是,房东因收回自用而解除租约时,房东须向租客支付相当于一个月的补偿,或者为租客另外安排住处。

 

Compensation, notice under s. 48

 

48.1 A landlord shall compensate a tenant in an amount equalto one month’s rent or offer the tenant another rental unit acceptable to thetenant if the landlord gives the tenant a notice of termination of the tenancyunder section 48. 2017, c. 13, s. 8.

 

Section Amendments with date in force (d/m/y)

2017, c. 13, s. 8 - 01/09/2017

 

考量一、从这次修法的缘由看民用出租业的现状。

 

很久以来,当房东有意解除租约,意即“把租客赶走”,经常面临来自租客的对抗。当房东并没有完全的,或者明显的解除租约的理由时(见我另外一篇文章《哪些理由可以“赶走他”?浅谈民租法中的“解约”》),自己往往会想到,也往往会得到亲朋好友的建议,那就是“我就说我不租了,我要收回来自己住,把他赶走后,我再找好租客(或者我再把房子卖掉)!”

 

诚然,有许多收回自用是真实的诉求,比如父母前来定居、子女毕业回家、自己回归本地等等,我相信,这些往往都是真实的理由。

 

然而,这一条被滥用的现象早已被民租法的执行当局房东房客管理局观察到了。法律无法对每种情形列出豁免,同时也无法对每种情形进行审视与规定,于是就增加了支付补偿这一条新规,借以遏止恶意驱逐与滥用法律的现状。这也许就是这次修法的缘由之一吧。

 

可惜的是,真实诉求也被滥用而造成的修法所吞没了。于是,真实诉求也不得不顺从法律,否则求告无门,失去了法律的支持。民租法再一次体现了它做为行政法领域的法律那种霸气与严酷。

 

考量二、既然新法实施,我们有意义去解读它的内涵。

 

首先看它的适用环境,看看新法的修改对象是什么,是民租法的第48条。

 

Notice, landlord personally, etc., requires unit

48 (1) A landlord may, by notice, terminate a tenancy if thelandlord in good faith requires possession of the rental unit for the purposeof residential occupation by,

 

Note: On September 1, 2017, the day named by proclamation ofthe Lieutenant Governor, subsection 48 (1) of the Act is amended by adding “fora period of at least one year” after “residential occupation” in the portionbefore clause (a). (See: 2017, c. 13, s. 7 (1))

 

(a) the landlord;

 

(b) the landlord’s spouse;

 

(c) a child or parent of the landlord or the landlord’sspouse; or

 

(d) a person who provides or will provide care services tothe landlord, the landlord’s spouse, or a child or parent of the landlord orthe landlord’s spouse, if the person receiving the care services resides orwill reside in the building, related group of buildings, mobile home park orland lease community in which the rental unit is located.  2006, c. 17, s. 48 (1).

 

于是我们可以得出结论,这个新法条仅仅针对“收回自用”,而并不针对其他任何情形,比如因为已经出售了物业而解约的申请。所以,如果您是因为已经卖掉了房子,而且买家自己居住,不再用于出租,您不必支付任何补偿,也不必为租客寻求其他居所。

 

其次再看新法中提到的“起码一年”的含义。

 

以前,我总是告诫我的当事人,如果收回居住,应该在租客离开物业之后的一年之内,不改变用途,意即保持自用的状态,起码是空置。这是为了防止租客在一年之内诉讼房东“恶意驱逐”的考虑,因为民租法的诉讼时效只有一年。当时法律并没有给出量化性指标来规定多久才能改变用途,只是强调“真实意图”。

 

现在,法律明确表达收回自用后,自己(包括另外六种人)起码使用一年。当然可以空置,但是不可用于其他,比如出租给其他人、出售、或大规模修葺等。

 

顺便说一句,新法还新增了“收回自用”仅限于以个人名义为房东的情形,不适用于以公司为名义为房东的情形。也就是说,如果您的房子是1234567Ontario Ltd,那么您将永远无法以收回自用为理由解除租约,直到这条法律被废止。

 

到这里,我就完成了对这个新法条之内涵的基本解读。

 

考量三、新法本身有漏洞,或者说不完全之处。我相信这些不完全之处会由实施规则或者判例来补充释法。

 

首先、如何判断收回自用的人(包括另外六种人)无法居满一年的情形,并非故意而为。同时,因此等非故意而不得不停止自用,而无奈继续出租或出售,是否会被判为恶意驱逐?

 

其次、如果欠租或者因为损害物业而造成的索赔是是实质性的,那么一旦获判收回自用,这个新法中规定的补偿是与欠租及或索赔对冲,还是各自分别支付?

 

再次、如果成功获判收回自用,但听证官使用司法裁量权,准许租客延期搬离,那么是否仍然要给付租客这个补偿?

 

还有、这个补偿应在什么时候支付?如果支付后,租客仍然拒绝在规定的时间搬离,而最后导致法警上门驱逐,造成房东的实质性损失,那么这个补偿可以追讨返还么?

 

还有。。。还有。。。还有。。。

 

一石激起千层浪,法律顾问协会的成员(由安省律师公会的法律顾问组成的行业性组织)近日热烈讨论,大家都有自己的看法和预案,并针对各种情形进行了思考和防范,严阵以待,准备随时在听证会上,以仅有的法律,在严酷的执业环境下,继续为我们的当事人谋求最大的利益。

 

按照传统,新法的实施将有配套的管理办法和规则出台,业界拭目以待。普通法系有法官释法的机制与传统,我们更严密关注法官们的判决和对新法的司法解读。

 

可以看出,此次修法意义重大而深远。但无论怎样,民用出租业务不会萎缩,而更会大幅度成长。历史证明,大乱后必有大治,优胜劣汰,大浪淘沙,风险永远与机遇共存,就看您是把握先机,还是随波逐流了。。。。。。


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