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加拿大买房须知(房屋类型及概念)

2017-9-10 18:38| 发布者: admin| 查看: 36| 评论: 0|原作者: 熊婕

在加拿大,房屋种类繁多,通常可分为:民用住宅、商业,农场,度假屋等。 

一、加拿大的民用住宅

独立屋(Detached) 亦称Single House:是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的长久产权,通常无管理费,一些有小区管理的高尚住宅会有管理费。

链屋----(Link)地下基础连接在一起,地面车库连接在一起,但房屋不相连的两个及以上的房屋。业主拥有房屋与土地的长久产权,通常无管理费。

双拼----半独立房屋(Semi-Detached):地下基础连接在一起,地面可理解成连体双胞胎,有共用一面内墙。,业主拥有房屋与土地的长久产权,通常无管理费。

联排----镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。业主拥有房屋与土地的长久产权。

双联式住宅(Duplex),常见的有经过政府报批的平房分门出入,有不同水电表的两个单元。业主同时拥有两个单元及土地的长久产权。

三联式住宅(Triplex)常见的有经过政府报批的、有不同水电表的同一建筑的三个单元。业主同时拥有三个单元及土地的长久产权。

四联式住宅(Fourplex)通常在建设时,就设计成4个独立单元,在外面看起来是一幢房子。业主同时拥有四个单元及土地的长久产权。超过4个单元以上就不是民居,而是商业了。

二、其它

商业(Business),渡假屋(Cottage), 农场(Farm,包括Hobby Farm 和Agriculture Farm),多联式住宅(Multiplex)移动房屋(Mobile)等。

随着移民对加拿大的进一步了解和个人爱好,越来越多的人开始买农场,商业,度假屋了。安省4月20日出台了关于征收外国人房产交易税的政策,提出了外国人购买民居要另外交15%的NRST税,同时也指出: 6个单元以上的Multiplex和商业、农场、土地都不征收15%NRST,外国朋友们是不是要考虑一下这类物业呢?


 

★★★买房的相关人员机构费用★★★


地产经纪

地产行业及其监管机构

RECO(安大略地产委员会)是这样的一个机构:专门的监管机构监管地产经纪的职业道德行为。起作规范市场行为 、保护公众利益的重要作用。


OREA(安大略地产协会)是一个专门的组织,负责安排地产经纪的培训,深造,加入机构,购买保险,管理各个地产公司。在安大略,有着大小不同的地产公司(Brokerage),地产经纪可以随意加入任意一个,并随时退出加入另外一个。Re/Max、Loyale DePage是北美两大地产公司。

BOARD(地区性地产局)各个地区都有不同的地产局,地产经纪加入的Brokerage决定了地产经纪所属的地产局,从而在这个地产局的管理下,并从其数据系统相关信息或向系统输入卖房信息(LISTING)。地产经纪可以申请成交另外一个不属的地产局的GUEST。

地产经纪

地产经纪实际上是一个具有专业知识的中介人,专门从事地产买卖工作。地产经纪必须经过培训,考试才能持牌。地产经纪要在两年内共完成五门必修课,包括《Realestate as professional career》、《Land Structures and Real Estate Trading》、《The Real Estate Transection General》与《The Residential Real Estate Transection》、《The commercial RealEstate Transection》、《Real Property Law》以及一门选修课,在以下4个中任选一门:《Principles of Appraisal》、 《RealEstate Investment Analysis》、 《Principles of mortgage Financing》、《Principle Of Property Management》。每门课的成绩要在75分以上算通过,从而进入下一门课的学习,全部通过才能持牌。

贷款经纪

加拿大的银行及金融机构

加拿大除了拥有六大银行,包括皇家银行(RBC)、道明银行(TD)、豊业银行(Scotia)、蒙特利尔(BMO)、帝国商业银行(CIBC)和加拿大国家银行(Nation Bank)外,还有近30家左右的大小金融机构。这些金融机构也可以提供贷款.。通常人们比较倾向于向大银行贷款,但当在大银行贷款有困难时,许多本地人也会去一些小银行,因为贷款条件宽松一些,通常银行所承担的风险也大些,所以利息会相应高些,以抵抗风险。

贷款经纪

贷款经纪与地产经纪类似,也是要经过培训,考试,然后持牌上岗的。也有专门的监管机构与相应的组织机构。

其它

在中国没有贷款经纪这个行业,人们都是在哪个银行开户就去哪个银行办房屋贷款。在加拿大买房,贷款是可以通过贷款经纪来帮助去完成,而且不一定在哪个银行开户,就必须在哪个银行贷款。你可以在A银行开户,去B银行贷款且不用在B银行再开户。

那么,这么多的金融机构,推出来的住房贷款产品也是五花八门,各种各样。它们根据信用等级、移民类型、工作类型、收入情况、房屋类型、利息类型(浮动或固定)、贷款周期、合同周期、还款条件……等产生了几十种贷款产品。可以这样比喻,这些不同的贷款产品就如让你走进了一个大卖场,产品琳琅满目,尤其让不识货的人晕头转向。是买最便宜的,还是买贵的,它们的不同在哪里?哪个我能买,哪个我不能买?一句话,只有合适自己的,没有最好的。这就需要一个专业的人士来为您度身定造,贷款经纪就是这样的人。

 

保险经纪

保险人员在加拿大也是要经过专业培训,考试,才能持牌上岗的,也有专门的监管机构和组织机构。

保险的各类繁多。日常生活中常见的保险主要有:房屋保险,汽车保险,人寿保险(品种极其繁多)。即使是房屋保险一项,也有自住险,出租险,房客险,ROOMING险。所以根据房屋的不同用途,咨询专业人士找到自己合适的条款,准确地投保才能得到保障


律师

在加拿大,律师也有不同的种类。有专门打大官司的,有专门打小赔偿的,有专门做移民的,有专门做各种保障文件公证的,有专门做房屋产权交接的,当买房合同签订后,房屋产权交接的工作就交给律师来完成了。律师会根据程序完成清理以前屋主挂在这个房屋下的各种债务等工作,以保证新的业主的TITLE是干净完整的。

 

验房师

目前,在加拿大,只有British Columbia省,Alberta省对验房行业进行了全面规范。要求所有从事该行业的验房师必须持证上岗,否则违法。规定要求验房师首先要通过政府认可的与验房相关的专业知识培训和考试,这是获得上岗证书的前提条件,如果你已经拥有“RegisteredHome Inspector ”头衔,在这两个省就自动满足这一要求。其次,验房师必须购买过失保险(Errors andOmission Insurance)。这二个条件必须同时满足才能拿到验房资格(Licenses)。

有鉴于此,当你选择验房师时,可参考以上标准。此外,每个协会对各自会员都会进行级别分类管理,对每一种分类都设定了相关的准入要求和标准,也就是验房师的级别越高、协会对他的要求越高。反应在市场上,通常也是级别越高的验房师报价越高。

OFFER

在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(Agreementof Purchase and Sale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以CounterOffer(还价),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

1)、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。

2)、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3)、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4)、买卖双方承担的基本责任和义务。

5)、交房时间和要求对方答复的期限。

 定金(Deposit)

在OFFER签订完成后,合同就正式生效了。押金应在合同谈好后的24小时之内交纳,并会在成交日时成为首付款的一部分。买房押金一般为房屋价格的5%至10%,但不得超过10%,

 

首付(Down payment)

买房需要贷款时,银行或金融机构会要求买家付一定的首付。首付的多少取决于贷款人的还款能力。通常工资越高,债务越少,首付就可以越少。但为了保证屋主的利益和金融机构的利益,当首付少于20%时,加拿大按揭及房屋公司CMHC要求买附加保险。

 


佣金(Commission)

经纪的佣金通常由卖家支付。佣金的多少是卖方经纪与卖家协商的结果,从3%-5%不等,卖方经纪和买方经纪共同分享。买方经纪佣金的多少会在LISTING上显示,买方经纪不可以因佣金少就不带买家去看这个佣金少的房。买家是有权知道佣金的百分比的,佣金会在FORM 320上显示,买家需要签名确认的。


土地转让税

土地转让税(Land Transfer Tax)一般由省政府在购房者购房时一次性收取,某些城市也征收土地转让税,如多伦多土地转让税,但并不是所有的城市都征收土地转让税。土地转让税有首次购房者退税优惠,最多4000加元

不论是Condo 还是House 都要交纳土地转让税和地税。

安省土地转让税的计算方法:

$55,000及以下房屋价格部分按0.5%计算;

$55,000至$250,000部分按1%计算

$250,000至$400,000部分按1.5%计算

$400,000 以上部分按2 %计算。

以上各项的总和就是安省的土地转让税了,网上有土地转让税计算器。


多伦多市土地转让税的计算方法:

$55,000及以下房屋按0.5%计算,

$55,000至$400,000部分按1%计算,

$400,000 以上部分按2 %计算。

以上各项的总和就是多伦多市的土地转让税了。也有计算器可用。


在多伦多城区买房会有多伦多市土地转让税。所以在城区买房的朋友要特别注意,您的土地转让税差不多是不在城区的朋友的双倍。

 

地税

“地税”就是人们说的物业地税(Property Tax),是市政府每年定期向房屋的拥有者征收的税项。地税的多少是根据政府对房子的估价并按税率来征收的。同一市镇的税率是相同的,所以地税从一定的程度上反映了房价,但未经报批的装修估值等暂时不会计入,政府对房子每四年估价一次,所以装修好的房子卖完后的一定时间内,地税会涨的。税率则根据市政的财政情况每年调整。不同地区的税率不同,所以不同地区的房价从地税上来比较意义不大。

房屋保险费

如果房屋有贷款,贷款机构就一定要屋主购买房屋保险。房屋的保险费取决于房屋的用途。风险越高的用途,保险费就越高。自住房通常比较便宜,不同的保险公司会有不同的政策,所以应该根据自己的情况进行咨询。许多保险公司特别是一些小的保险公司提供的保险服务与政府定义的功能不挂钩。换句话说,如果一个分门出入的房子,没有取得政府的Permit,按照政府的定义,只能是In Law住,但保险公司却能保两家不相干的人住在不同的Dwelling里,甚至有的保险公司能保RoomingHouse----例如学生宿舍等,即使房子的Zoning是Residential的。 

HST

购买楼花的朋友需要交HST,用于自用一年以上,这个HST是可以在一定时期内退还给买家的,最多可退3万,详情请咨询会计师。

买房后涉及到的费用汇总

前面已经介绍了各种费用的概念,为了方便计算,现汇总如下,请将其计算在你的买房预算中。

1.押金:房屋成交价的5%-10%,在合同成立的24小时内交付,会先存放在卖房经纪公司的IN TRUST帐户中;到交接时会计算在首付中。

2.验房费:300-600,与房子的大小,验房师的名气有关。

3.律师费:律师费一般以$1200加币起,房价越高,律师费越贵。

4.房款或贷款首期款:

 买家根据自己的实际情况可以付清买房全款,也可以申请按揭贷款,自己先付首期,用银行贷款付清余款。从目前的利率情况看,本人建议贷款,而且能多贷就多贷。多出来的钱买一套投资房,利用杠杆作用赚取租金收益及房价增值收益,起到放大投资收益的上年目的。(我会在今后的投资回报分析里详细阐述)


5.房屋保险费:

每年的保费约为房价的0.1%–0.2%,保费的计算取决于房龄,房子的状况,房子所处的区域,房子是自住还是出租,保单覆盖的项目,以及房主过去是否索赔等因素。如果您需要贷款购买房屋,所有的贷款机构都会要求你购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则您拿不到贷款的款项。即使不贷款,也要买个房屋保险,以防万一。咨询保险经纪并比价,找到合适自己的保险品种,正确、准确地投保。

6.产权保险:产权保险一般由律师代买。有的律师有购买之前会征询买家意见是否购买。一般的律师会自动购买。

7.土地转让税:要注意多伦多城区收取的土地转让税,一笔不小的费用。

8.房屋交割时的调整费:

以房屋交割当天的地税,水、电、煤气费,物业管理费由买家负担为原则进行计算,律师会列出卖家已支付的以上费用,买家要在交割日付还卖方。

例如买家1115日交房,卖家已付全年地税3150元,买家则应付回卖家(16+31/365*3150=405.62。余此类推。

9其它建立新家的相应费用。

一个房屋交接到手中,视买的房子本身的状况与心中的期望值进行调整,可能要装修,可能要买窗帘,可能要换灯,当然还有家具、家居,新移民还要锅碗瓢盆,都要预留好资金应对。


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