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如何选择自己心仪的房子

2017-11-6 08:48| 发布者: admin| 查看: 48| 评论: 0|原作者: 熊捷|来自: 安居多伦多

终于下决定要买一个房子啦,怎样才能挑选一个自己的心头好呢?我在前期文章《寻找自己的理想居住地》已经介绍过如何选择城市和社区,现在下来就是选择房屋个体本身啦。前三期的文章《中国地产中介VS加拿大地产经纪》有介绍中国中介与加拿大地产经纪的不同,而文章《买房卖房的那些事儿》也介绍了如何选择加拿大地产经纪以及与他们如何合作。

那好,我们已经选择好了地产经纪,而且假设这个地产经纪是专业、诚信的,我们要怎样来合作,才能达到共赢的目的呢?

首先地产经纪就会根据您的要求,定时电邮你可能心仪的房源,然后根据您的要求,甄选房源并带你去看房了。前面我的《加拿大买房须知(房屋类型及概念)》已经介绍过加拿大房屋的类型,通常首次置业通常都是买民用住宅。按新旧来分,可分为期房和二手房。

选择期房还是二手房
买期楼公寓固然是一个不错的选择,但要考虑户型是否合适,入住时间也是考虑的重要因素。通常建造公寓的时间少则二年多则五年(看层高),所以不能马上入住。这对于有自住需求的新家庭来说,新房显然不是最佳选择。但对于投资来说,因为首付是分期交的,在预测房屋价格增长的前提下,杠杆作用十分明显。当然如果房价不涨,零乘任何数都为零,杠杆也就失去意义啦。还要考虑的是建筑商本身的资质和可靠程度,多伦多已经发生几起建筑商破产的事啦,这个损失或多或少会转嫁到买家头上。如果是用来投资,还要考虑交接时的贷款或者转让问题,由于时间跨度大,有可能出现一些预想不到的问题:比如贷款利率的大幅上升,或贷款的额度缩水,大量交接引发的转让困难等。

期楼的其它类型(独立屋或者联排)建造时间会比较短,对于能等待一至二年的人来说是个不错的选择,而且新建的楼会采用一些先进科技,层高也会过到9-10英尺,对于喜欢宽敞明亮,装修现代的人来说,十分吸引。但由于土地越越来贵,所以新建房屋的占地(LOT)越来越小,对有土地情结的人,特别是喜欢花园的人,就不是那么完美了。同理,也要考虑建筑商的资质与建筑质量,已经发生过著名建筑商Mattamy 的某个联排存在地下室漏水、星盆水管没接、大门破损等质量问题啦。
相反,二手房随时可通过地产经纪安排看房,所见即所得,还基本可以马上入住。即使有些二手房的设施比较陈旧,如厨房及卫生间,但只要格局合理,配以简单的装修,一样能有新家的感觉。

一些老一点的房子,特别是BUNGALOW,占地特别大,对期待重建的人来说,也许是最佳选择,当没有准备好重建之前,自住出租两相宜。


如何判断一个房子值不值得买
在判断一个房子值不值得买之前,先要明确自己买房的目的。从某种意义上来说,任何一个房子都有人买,都值得买,衡量的主要有二个因素:使用价值和房屋价值。
使用价值

自住的房要以自己的爱好放在首位,多想想自己一家人住在里面,享受家庭生活的温暖场面,就知道自己是不是爱这个将来的家了。从自住的目的来说,主要考虑的是家庭成员的偏好,有的人喜欢种花种菜,后院大自然吸引他们,有的人怕打理花园,有人管理的镇屋或公寓就会排在前面,由于偏好的程度不同,在选择时也会有不同的侧重。还有其它华人比较注重的因素,比如朝向、风水等也在考虑之列。

投资出租的房屋要尽量将自己有爱好放后,首先从投资回报考虑。包括租金回报,房价升值空间,是否吸引租客,市场定位等多方位考虑。目前情况下通常房屋的租售比以1:300左右比较适宜,但对有管理费的联排和公寓,这个比例应该有所下调,1: 200也许还不如独立屋的1: 300, 您也可以用租金能不能覆盖所有的支出来衡量。

房屋价值

房屋的价值通常由两部分构成,一个是房屋本身的价值,一个是房屋下面的那块地。举个例子说:你去保险公司保你的房子,你买的100万的房子,保险公司可能只保你70万,保险公司认为30万是地的价值(保险公司有自己的计算方法,具体咨询保险经纪)。房屋本身的折旧是按Convex Curve Downward 曲线进行的,时间是横轴,房屋价值是纵轴,前期折旧非常快,到一定时期就开始平缓。到了折旧平缓期,房屋的综合价值就主要体现在土地上面啦,而且这时候的房屋本身不受普罗大众的欢迎,有的卖家也无心无力去整理好再卖,从而大受专业投资客的欢迎,轻则翻建了再卖,重则推倒重建再卖,这种对有专业、有资金实力的投资客都是首选,一是入货便宜,二是加上专业及管理知识后,资产增值空间放大。如果自忖没有人家的那种能力,买个能住人的这种类型,先出租,等翻建客抽出资金来买也是不错的选择。当然这时要更具有前瞻眼光并早点埋伏。比例有个客人2014年在BROTE WEST 买了个40万的老房子,出租两年之后开始翻建,结果卖了180万。现在这个区的老房其实也能卖到85-90万啦。

在加拿大有一个很好的价值衡量标准----房屋的政府估价(Assessd Value)。目前情况下,通常一个房屋的市场价值是政府估价的1.5--2倍,低于这个数值,应该考虑值得买,高于这个数值,就要看房子里的装修是不是有“贴金”啦。


畅顺交流,不断调整,实现共赢
即使是很好的朋友,你心目中的梦中家园,也不见得是他的理想房屋。客人通常来自朋友介绍、网络搜索等多种媒体渠道。所以客人要将自己的想法及时准确地告诉经纪,是有利于快速准确地寻找到理想房屋的。建议自住屋多尊重客人的意见,投资屋多听听经纪的观点。
许多新移民(包括我自己)刚来的时候对加拿大了解不够,存在一定的经验主义误区。这时我建议将自己的认知讲出来,让经纪对你的认知有一定的了解,在交流的过程中,你也及时更新一下你的认知。房屋买卖是经纪与客人畅顺交流,共同努力的结果。客人在向经纪提要求的同时,也应多听听经纪的建议。购买房屋的过程,也可视作一个学习、重新认知的过程,通过沟通,也会对经纪的为人有更多的了解。经纪应该本着真诚相待,想客户所想,急客户所急,不能因急于成交而违背自己的职业道德。


可以肯定的是,交流越多,胜算越大。

这里要强调的是:在抢Offer的“战斗”中,如果失败了,千万不要责怪经纪无能,公主只有一位,候选人十几二十个,附马却只能有一位,只要是你的经纪给你做了尽可能准确的CMA(市场价格分析比较),“比武”失败,说明其它经纪的客人太疯狂,也说明那个房子与自己无缘。我经历过我们差$2000输给别人的,冤确实是冤,但我们真没办法知道别人的价格啊。特别现在时髦一锺定音的抢Offer方式,更是增加了难度。疯狂抢到手的也不见得高兴,所以失去也不一定不是好事。原则只有一个,抢归抢,可以加入自己的心头好进去,但不要偏离市场价值太远。


终于等到不抢Offer的买方市场,可以便宜20%买到自己曾经眼馋的房子,却又抱着钱不肯下手,听说市场还要跌50万,我也只有对你叹口气。首先这种说法多么不科学,是100万的房子跌50万还是1000万的跌50万?自住的话又不是炒房,在你不确定是跌还是升的前提下,“等”是不是你自己最好的选择我不知道。最怕的是在你等待的过程中,租房住是一笔开支,不想搬太多东西到新家的想法让你不能尽情享受生活,如果在等待的过程中,房价突然涨起来,而你还有睡梦中,岂不是三重损失?!

我只知道:没有人能卖在最高位、买在最低位,要么他是神、要么他是瞎猫碰到死耗子,反正我不行。当标的低于市场价,我需要就买。房子总是大涨小回,买一个自己抱着睡得着觉的房子,安心去旅游,永远也不会错。

现在回想起2012年卖万锦的房子准备搬到奥克维尔,曾经很纠结是卖2个买一个还是买2个,问过许多专家,包括我的股票经纪人,会计师等都说一“现金为王 ”,还好我自己比较相信命运,心想反正两个换两个,升跌都不吃亏。于是在奥克维尔买了两个。后来发现卖完万锦还有点钱剩,正好做贷款的好友OFFER一个20%的贷款,而且还有现金回扣,于是买了第三个,再后来就爱上买房啦,拥有的9个独立屋都是这样发展起来的。如果当时走错方向只买了一个,我也就会沿着这个思路走下去,钱不断贬值,我只有一个房,也不会成为地产经纪,更不会让儿子加入这一行协助我,拥有自己的地产经纪团队和成立自己的物业管理公司。俗语说性格决定命运,我相信!


最后,用安东尼•罗宾的话来结束:"不要相信普通人给你的建议,建议通常是无效的。因为如果有效,他就不会是普通人。"我也不相信专家的预测,如果他能预测准,他根本就不用打工,也根本就不用跑出来告诉大家市场怎样走,他只要到银行筹钱默默地买卖就行啦。还是相信你自己吧,起码你自己对自己负全责。 


鲜花

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