如何选择自己心仪的房子

那好，我们已经选择好了地产经纪，而且假设这个地产经纪是专业、诚信的，我们要怎样来合作，才能达到共赢的目的呢？

首先地产经纪就会根据您的要求，定时电邮你可能心仪的房源，然后根据您的要求，甄选房源并带你去看房了。前面我的《加拿大买房须知（房屋类型及概念）》已经介绍过加拿大房屋的类型，通常首次置业通常都是买民用住宅。按新旧来分，可分为期房和二手房。

选择期房还是二手房
买期楼公寓固然是一个不错的选择，但要考虑户型是否合适，入住时间也是考虑的重要因素。通常建造公寓的时间少则二年多则五年（看层高），所以不能马上入住。这对于有自住需求的新家庭来说，新房显然不是最佳选择。但对于投资来说，因为首付是分期交的，在预测房屋价格增长的前提下，杠杆作用十分明显。当然如果房价不涨，零乘任何数都为零，杠杆也就失去意义啦。还要考虑的是建筑商本身的资质和可靠程度，多伦多已经发生几起建筑商破产的事啦，这个损失或多或少会转嫁到买家头上。如果是用来投资，还要考虑交接时的贷款或者转让问题，由于时间跨度大，有可能出现一些预想不到的问题：比如贷款利率的大幅上升，或贷款的额度缩水，大量交接引发的转让困难等。

期楼的其它类型（独立屋或者联排）建造时间会比较短，对于能等待一至二年的人来说是个不错的选择，而且新建的楼会采用一些先进科技，层高也会过到9-10英尺，对于喜欢宽敞明亮，装修现代的人来说，十分吸引。但由于土地越越来贵，所以新建房屋的占地（LOT）越来越小，对有土地情结的人，特别是喜欢花园的人，就不是那么完美了。同理，也要考虑建筑商的资质与建筑质量，已经发生过著名建筑商Mattamy 的某个联排存在地下室漏水、星盆水管没接、大门破损等质量问题啦。
相反，二手房随时可通过地产经纪安排看房，所见即所得，还基本可以马上入住。即使有些二手房的设施比较陈旧，如厨房及卫生间，但只要格局合理，配以简单的装修，一样能有新家的感觉。

一些老一点的房子，特别是BUNGALOW，占地特别大，对期待重建的人来说，也许是最佳选择，当没有准备好重建之前，自住出租两相宜。

如何判断一个房子值不值得买
在判断一个房子值不值得买之前，先要明确自己买房的目的。从某种意义上来说，任何一个房子都有人买，都值得买，衡量的主要有二个因素：使用价值和房屋价值。
使用价值

自住的房要以自己的爱好放在首位，多想想自己一家人住在里面，享受家庭生活的温暖场面，就知道自己是不是爱这个将来的家了。从自住的目的来说，主要考虑的是家庭成员的偏好，有的人喜欢种花种菜，后院大自然吸引他们，有的人怕打理花园，有人管理的镇屋或公寓就会排在前面，由于偏好的程度不同，在选择时也会有不同的侧重。还有其它华人比较注重的因素，比如朝向、风水等也在考虑之列。

投资出租的房屋要尽量将自己有爱好放后，首先从投资回报考虑。包括租金回报，房价升值空间，是否吸引租客，市场定位等多方位考虑。目前情况下通常房屋的租售比以1：300左右比较适宜，但对有管理费的联排和公寓，这个比例应该有所下调，1： 200也许还不如独立屋的1： 300， 您也可以用租金能不能覆盖所有的支出来衡量。

房屋价值

房屋的价值通常由两部分构成，一个是房屋本身的价值，一个是房屋下面的那块地。举个例子说：你去保险公司保你的房子，你买的100万的房子，保险公司可能只保你70万，保险公司认为30万是地的价值（保险公司有自己的计算方法，具体咨询保险经纪）。房屋本身的折旧是按Convex Curve Downward 曲线进行的，时间是横轴，房屋价值是纵轴，前期折旧非常快，到一定时期就开始平缓。到了折旧平缓期，房屋的综合价值就主要体现在土地上面啦，而且这时候的房屋本身不受普罗大众的欢迎，有的卖家也无心无力去整理好再卖，从而大受专业投资客的欢迎，轻则翻建了再卖，重则推倒重建再卖，这种对有专业、有资金实力的投资客都是首选，一是入货便宜，二是加上专业及管理知识后，资产增值空间放大。如果自忖没有人家的那种能力，买个能住人的这种类型，先出租，等翻建客抽出资金来买也是不错的选择。当然这时要更具有前瞻眼光并早点埋伏。比例有个客人2014年在BROTE WEST 买了个40万的老房子，出租两年之后开始翻建，结果卖了180万。现在这个区的老房其实也能卖到85-90万啦。

在加拿大有一个很好的价值衡量标准----房屋的政府估价（Assessd Value）。目前情况下，通常一个房屋的市场价值是政府估价的1.5--2倍，低于这个数值，应该考虑值得买，高于这个数值，就要看房子里的装修是不是有“贴金”啦。

畅顺交流，不断调整，实现共赢
即使是很好的朋友，你心目中的梦中家园，也不见得是他的理想房屋。客人通常来自朋友介绍、网络搜索等多种媒体渠道。所以客人要将自己的想法及时准确地告诉经纪，是有利于快速准确地寻找到理想房屋的。建议自住屋多尊重客人的意见，投资屋多听听经纪的观点。
许多新移民（包括我自己）刚来的时候对加拿大了解不够，存在一定的经验主义误区。这时我建议将自己的认知讲出来，让经纪对你的认知有一定的了解，在交流的过程中，你也及时更新一下你的认知。房屋买卖是经纪与客人畅顺交流，共同努力的结果。客人在向经纪提要求的同时，也应多听听经纪的建议。购买房屋的过程，也可视作一个学习、重新认知的过程，通过沟通，也会对经纪的为人有更多的了解。经纪应该本着真诚相待，想客户所想，急客户所急，不能因急于成交而违背自己的职业道德。

可以肯定的是，交流越多，胜算越大。

这里要强调的是：在抢Offer的“战斗”中，如果失败了，千万不要责怪经纪无能，公主只有一位，候选人十几二十个，附马却只能有一位，只要是你的经纪给你做了尽可能准确的CMA（市场价格分析比较），“比武”失败，说明其它经纪的客人太疯狂，也说明那个房子与自己无缘。我经历过我们差$2000输给别人的，冤确实是冤，但我们真没办法知道别人的价格啊。特别现在时髦一锺定音的抢Offer方式，更是增加了难度。疯狂抢到手的也不见得高兴，所以失去也不一定不是好事。原则只有一个，抢归抢，可以加入自己的心头好进去，但不要偏离市场价值太远。

终于等到不抢Offer的买方市场，可以便宜20%买到自己曾经眼馋的房子，却又抱着钱不肯下手，听说市场还要跌50万，我也只有对你叹口气。首先这种说法多么不科学，是100万的房子跌50万还是1000万的跌50万？自住的话又不是炒房，在你不确定是跌还是升的前提下，“等”是不是你自己最好的选择我不知道。最怕的是在你等待的过程中，租房住是一笔开支，不想搬太多东西到新家的想法让你不能尽情享受生活，如果在等待的过程中，房价突然涨起来，而你还有睡梦中，岂不是三重损失？！

我只知道：没有人能卖在最高位、买在最低位，要么他是神、要么他是瞎猫碰到死耗子，反正我不行。当标的低于市场价，我需要就买。房子总是大涨小回，买一个自己抱着睡得着觉的房子，安心去旅游，永远也不会错。

现在回想起2012年卖万锦的房子准备搬到奥克维尔，曾经很纠结是卖2个买一个还是买2个，问过许多专家，包括我的股票经纪人，会计师等都说一“现金为王 ”，还好我自己比较相信命运，心想反正两个换两个，升跌都不吃亏。于是在奥克维尔买了两个。后来发现卖完万锦还有点钱剩，正好做贷款的好友OFFER一个20%的贷款，而且还有现金回扣，于是买了第三个，再后来就爱上买房啦，拥有的9个独立屋都是这样发展起来的。如果当时走错方向只买了一个，我也就会沿着这个思路走下去，钱不断贬值，我只有一个房，也不会成为地产经纪，更不会让儿子加入这一行协助我，拥有自己的地产经纪团队和成立自己的物业管理公司。俗语说性格决定命运，我相信！

最后，用安东尼•罗宾的话来结束：＂不要相信普通人给你的建议，建议通常是无效的。因为如果有效，他就不会是普通人。＂我也不相信专家的预测，如果他能预测准，他根本就不用打工，也根本就不用跑出来告诉大家市场怎样走，他只要到银行筹钱默默地买卖就行啦。还是相信你自己吧，起码你自己对自己负全责。