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一手交钱,一手收房

2017-12-3 10:09| 发布者: admin| 查看: 22| 评论: 0|原作者: 熊捷|来自: 安居多伦多

终于看上自己想要的房子啦,虽然不算是梦中家园,但以自己的预算,结合其它综合因素,这个已经是最满意的标的了,如何将这个目前最好的房子变成自己的房子,我们就要请经纪下Offer啦。

~~~如何下OFFER~~~

当您喜欢某个房子时,就可以叫经纪帮您下OFFER了,文章《加拿大买房须知(房屋类型及概念)》已经介绍过什么叫OfferOffer的内容等,下面我们着重介绍如何下Offer,下Offer前要做的准备工作。

其实Offer的过程就是用正式文件谈价的过程。在这个过程中,双方经纪都会将自己客人的诉求准确地传达给对方客人。Offer的过程是双方逐步靠拢,最后达到某个平衡点的过程。如果双方达到一个平衡点,双方就认可签字确认,双方经纪作为见证人签字,这个OFFER就变成了正式的买卖合同,从而具有法律效应。如果无法达到某个平衡点,Offer就作废啦。如果想想后悔还想下,可以重新起草一个Offer。如果没有在规定的时段里回复对方的Offer,这个Offer也就作废了。

为什么会有抢Offer的事发生?

2017年4月20日之前,房地产市场非常火爆,几乎一天一个价格地涨,很多卖方经纪自己都不知道该挂多少钱,就干脆来个低价,让市场来决定。这样火热的市场,让市场来决定通常使卖家获得更多的收益。

虽然现在市场慢了下来,但并不代表没有抢Offer的情况发生。有些急卖或者有特色的房子有可能在现在的市场抛出抢Offer的讯息:可以设定具体日期统一收Offer,也可以设定一个固定的时期回复Offer。如果你下了OFFER,在这期间,卖方经纪会尽最大的努力通知所有看过房的人现在有一个OFFER了,以便吸引别人也来下OFEER,从而达到竞价的目的。

如何决定出OFFER的价格?

如果我们正好看上了设定抢OFFER的房子,首先要冷静了解市场,分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之大致就是应该出的价格。这个价格我们就叫做“不后悔的价格”吧,无论是买到还是没有买到都不会后悔。如果有人比你更喜欢,那就让人家买好了,房子的价值就是那么多,失去也不值得后悔。

抢OFFER有什么技巧?

Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少。那么下OFFER有什么技巧呢?

----在下Offer之前最好让买方经纪搞好清楚是一轮还是几轮,如果是一轮,就应该出价最好一步到位,以免丧失良机。如果是几轮,则应该考虑随机应变。

----事先到银行做好贷款评估或预批,对自己的承受能力做到心中有数,做好取消贷款条件的准备,有助于拿到Offer或者以相对低的价格拿到Offer

 ----事先验屋,做好取消验屋条件的准备,有助于以相对低的价格拿到Offer,但不能一概而论。

----准备好定金(Herewith),也是抢Offer的有效手段之一。主要是防止有人下了Offer被卖家接受了,却后悔不去交定金。在火热的市场里,买家容易在抢的过程中失去理性,变成不是为了买房,只是为了赢。等到回家一想,都是真金白银,就开始后悔了。虽然接受了的Offer具有法律效应,但要去上法庭也是太麻烦的一件事。


-----交接日期的确定:如果没有特别要求,最好迎合卖家,有助于成功拿到Offer

以上细节在最后关头对你是否胜出非常重要,并且能够给你省下钱。

不抢Offer的谈判技巧

一般的OFFER通常带贷款条件和验房条件,有条件的Offer严格地说都是开了口子的,只要条件不满足,都可以逃跑。而条件是不是真的不满足,卖方是不知道的,所以卖家就希望将口子堵死。如果有一个以上Offer,在价格相差不大的前提下,卖家可能会选择无条件但价格略低的Offer;如果价格相差比较大,在抢Offer的战斗中,卖方经纪可能会同买方经纪协商去除条件。

所以,即使是不抢Offer,也可以先做好贷款预批,如果你有把握贷款没问题,在谈判的过程中就可以以此为法码。

不管是抢Offfer还是正常的Offer,为了以更实在的价格买到房子,要对自己要下Offer的物业有更多的了解。可以多预约一次看房,并且预约验房师做一个小时的验房,大约费用200-300。钱不多,但你对房子就有了更进一步的了解,比如有什么问题,需要多少钱维修等可以作为谈价的理由,如果房子没有大问题,不带这个条件也许会争取更多的价格空间。在现在的买方市场,花200-300的验房费去期待更多的利益,也不失为一种好方法。只要经纪做了详细的市场分析比较(CMA),而你又对房子的状况有了更进一步的了解,胜算自然大了起来。

签下offer反悔的后果

如果抢Offer时带上定金(即一张5%-10%房价的支票)给卖家,买家如果反悔,这笔钱会被卖家收走,所以这时候的反悔是有明确成本的。如果卖家在买家反悔不交接后继续卖房,房价下跌的部分也会转嫁到反悔者的头上,也就是说不仅仅是订金那么简单啦。即使买家尚未提交押金,但也有可能被卖家告上法庭。所以不能抱着侥幸的态度。当发生后悔的情况时,尽量将事情处理圆满。

 

~~~准备首付~~~

我的文章《加拿大买房须知(房屋类型及概念)》介绍过首付的概念。目前多数银行对新移民、外国人都采用海外收入,这个政策对举家迁往加拿大的华人来说应该好好利用起来。加拿大找工作说难不难,说容易不容易。关键看自己的期望值与运气。按银行对新移民的定义是登录五年之内。如果带了钱来的新移民,对一般的工作看不上,也暂时没想去找专业性的工作,或者对自己的英语没信心,一时找不到专业性的工作,本人以自己的亲身经历劝告一下,买房投资也是一个能保证有稳定收入的轻松工作,请务必计划好在五年之内将资金作好安排。因为过了新移民期限,再买房就要看加拿大的工资收入啦。(我在文章《投资物业的投资回报计算》中已详细论述)

~~~准备贷款~~~

申请房屋按揭贷款的要求与程序

外籍人士申请房屋按揭贷款的要求和与程序本地人没有什么实质的区别,程序也差不多。通常外籍人员申请贷款比本地人更容易,因为可以没有信用记录。但外籍人士不享受本国居民享有的“主要自住房免增值税优惠,外国人投资的所有房子在出售变现时,其部分利润都必须交增值税。本地居民的投资房也是要交增值税的(详见我的文章《加拿大居民VS非居民购房》,增值税的多少与卖房当年屋主的收入相关,最高达到25.5%(详情请咨询会计师)

购买房屋贷款需要准备的文件

购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,工作等个人材料以及首付材料。

房屋材料:主要是说房屋购买合同,如果是买新房,需要和开发商签的厚厚的合同。

工作材料:工作材料是银行审核最细的部分,如果你是某个公司的全职雇员,一般必须要有的是:工作信,公司抬头纸,注明公司名称,地址,电话,传真,写明申请人的全名,是否全职,在本公司开始工作的时间,职务,工资。工资存根,公司给的工资单。有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单评估通知。除了工作材料外,还需要一些个人材料例如ID SIN号等以及一些个人信息。

首付材料:通常要求出示您在银行的存款记录,有的银行会要求要存入多少天以上等,各个银行或金融机构都有不同的要求,具体情况要咨询贷款经纪。

签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办

大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause),即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。

这个条款不包含在标准合同中,买主应该向地产经纪说明,要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。

说到底,讨价还价的过程是看自己有多少法码在手。每一个条件都有双重作用,加得条件多,这些条件在卖家眼中就有可能折算成钱,急卖的卖家可能都不考虑你的OFFER。

如果拿不到大银行的贷款,但实在想买的话,前面我已经介绍过一些金融机构小银行也提供贷款,但利息相对高许多,还要加上不少手续费。所以在这种情况下,应该仔细计算自己的还款能力,心理承受力等因素。一旦贷款无法交付,贷款机构是有权去拍卖房屋的。当然,如果房屋已经升值,卖出多余的钱是要还给屋主的。

由于现在加拿大政府正在逐步收紧贷款,贷款条例变化也比较大,所以敬请咨询专业贷款人士。

~~~购买房屋保险~~~

对加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,所以不得不买。新移民应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使身为土豪的你已经供完了全部贷款,继续购买保险也能保证在火灾或其它意外下,得到相应的赔偿。值得注意的是:买保险的时候,一定要清楚地知道保险条款,房屋保险除了保房屋,还保了在房屋居住的人的相应的人身险。如果自己能阅读保险条款最好,如果不能,还是找靠得住的保险公司及靠得住的保险经纪,以确保自己明白保险的条款,什么保,什么不保,保多少。

举例说自住与出租的保费会有不同,保险条款说自住,实际却出租,有可能出了问题保险公司会拒赔。如果说出租给一家人,实际却出租給家人,出了问题也可能拒赔。而房客在没有通知您的前提下又分租了给别人,这时候也可能不赔。(为了避免这种情况出现,房东应该定期去检查,一有蛛丝马迹,就应该找出证据并立即中止合同)。

用于出租给学生的房屋,有可能要保ROOMING House的保险,这就会比普通的保险高出许多。不管保什么都要如实陈述,否则会有不赔的风险,详情请咨询专业保险经纪。



~~~办理产权转让手续~~~

联系您的律师,按要求将您的合同等文件交给律师,让律师去帮您实现产权的交接转让。律师通常会帮客人做Title Search, 登记产权,登记贷款等相关工作。并会将一些相关的调整费用计算好。律师也会直接联系你的贷款、保险公司获得相应资料,确保交接前贷款及时到位。律师还会通知房屋所在的政府你的房子的交接日期,并将地税分配划转好。律师还会给你水电煤气公司的联系方式,以保证你通知水电煤气公司过户。

交接的当天,律师会将房屋的钥匙交接到你手中,这房子就正式是您的啦。


~~~搬家前的准备工作~~~

虽然在文章《加拿大买房须知(房屋类型及概念)》已经列明了所有的费用,我还是愿意在这里重复一次必要的费用包括:

1.押金:房屋成交价的5%-10%,在合同成立的24小时内交付,会先存放在卖房经纪公司的IN TRUST帐户中;到交接时会计算在首付中。

2.验房费:300-600,与房子的大小,验房师的名气有关。

3.律师费:律师费一般以$1200加币起,房价越高,律师费越贵。

4.房款或贷款首期款:

买家根据自己的实际情况可以付清买房全款,也可以申请按揭贷款,自己先付首期,用银行贷款付清余款。从目前的利率情况看,本人建议贷款,而且能多贷就多贷。多出来的钱买一套投资房,利用杠杆作用赚取租金收益及房价增值收益,起到放大投资收的目的。


5.房屋保险费:

每年的保费约为房价的0.1%–0.2%,保费的计算取决于房龄,房子的状况,房子所处的区域,房子是自住还是出租,保单覆盖的项目,以及房主过去是否索赔等因素。如果您需要贷款购买房屋,所有的贷款机构都会要求你购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则您拿不到贷款的款项。即使不贷款,也要买个房屋保险,以防万一。咨询保险经纪并比价,找到合适自己的保险品种,正确、准确地投保。

6.产权保险:产权保险一般由律师代买。有的律师有购买之前会征询买家意见是否购买。一般的律师会自动购买。

7.土地转让税:分省土地转让税和多伦多城区收取的土地转让税,可以到网上查找计算器计算。是一笔不小的费用。以100万的房屋为例:省土地转让税16475,多伦多城区15725,共32200加元。外籍人员还须付15%的外国人投机税。

8.房屋交割时的调整费:

以房屋交割当天的地税,水、电、煤气费,物业管理费由买家负担为原则进行计算,律师会列出卖家已支付的以上费用,买家要在交割日付还卖方。

9.其它建立新家的相应费用。

一个房屋交接到手中,视买的房子本身的状况与心中的期望值进行调整,可能要装修,可能要买窗帘,可能要换灯,当然还有家具、家居,新移民还要锅碗瓢盆,都要预留好资金应对。

通常在交接前还有两次看房机会,新移民应该好好把握这两次看房机会,带上测量工具对房间的尺寸测量并计划好房屋布置,打算换电器也应该测量好电器的尺寸。以便去购买家具等,尽快进入正常生活轨道。交接前看房如果能选择在大雨过后去看,能对屋顶或地下室漏水做一个细致的观察,如有需要,可以联系您的经纪与卖主主经纪交涉,或许可以让前屋主做一些修补或拿点修补的钱回来。


    ~~~总结~~~

说话总是不如图直接明了,从网上下载了一个买房流程图,推荐给大家参考。



如果有更多问题需要咨询,请随时联系你信得过的地产经纪。


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